公元物业管理网

提高管理能力化解成本困境

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

2008年，中国物业管理协会组织过一次行业生存状况调查，结果显示，物业管理行业平均利润率呈逐年下降趋势，报告将主要原因归结为成本问题——管理成本不断追高、劳动力成本增加和服务费不涨反降等。

几年过去了，成本问题并未有缓和迹象。去年8月份，央视以《物业公司收缩调查——上海知名物业公司纷纷弃盘》为题，对成本上涨造成物业管理行业经营困难的情况进行报道，更是引起广泛关注。成本重压之下，如何突围求存，成为物业管理行业的当务之急。

但是我们留意一下就会发现，并非所有企业都唉声叹气。尽管从统计数据看，在成本问题上，大部分企业都面临困境，但仍有为数不多的企业逆势上扬，经营有声有色。管理学中经常引用一句古老谚语：“一个人已经做到的，其他人总是能够再次做到！”因此，找到这样的“明星企业”，分析其成功背后的原因，是解决当前成本上涨问题的有效方法。

下面笔者结合物业管理行业内外一些“明星企业”的案例，对成本管理做一些阐述分析，希望能为同行所借鉴。

从经营角度，而非单纯从成本会计角度理解成本概念

成本是经营活动的结果，而经营活动是由一系列的作业或管理行为所组成。因此，从经营角度看，成本单位应该是一个完整的作业活动链，而不是某一个活动片段。为了便于理解，我们先用一个行业外的例子来解释。

在日本丰田公司看来，一辆汽车的成本应该是从产品设计开始，一直到把产品交付给顾客并使其满意为止，包括中间的材料配件采购、制造组装、仓储运输、终端销售、顾客投诉处理等全部环节。而我们通常认为的采购与组装制造，只是其中很小一部分。如果设计环节有缺陷并影响到组装的话，那么无论流水线如何先进、人员工资如何压缩，都将降低效率；如果影响到顾客体验，那么在后续销售中将会增加更多成本——滞销、退货、投诉甚至事故赔偿。前几年，刹车设计缺陷造成的“召回门”，则是极端表现之一。同样，配件采购不及时、售后服务不到位等，都会造成整个活动链成本升高。反过来，如果每个环节都能维持高水准，则不仅可以得到高质量的产品和高的市场占有率，其结果是整个活动链的成本降低——而这正是日本汽车高质量、低成本、高市场占有率和高利润的原因所在。

丰田公司的这一案例，可以在成本管理方面给物业服务企业如下两点启示：

一是产品或服务的质量越高，成本越低。

这一点可能会让很多物业服务企业的管理者感到困惑——如果你要求他们先提高服务质量，他们会掷地有声地反驳：现在的成本已经吃不消了，再提高服务质量，岂不是赔本赚吆喝！这里的关键在于，他们错误地界定成本，没有认识到成本是对于整个作业活动链而言的——一项投诉处理或者一项作业，其直接的活动成本只是其中很小的一部分。

例如，客服人员处理投诉，为了节约，企业并不要求专门进行记录，也不要求及时录入信息系统，更不会要求在每个月提供详尽的分析报告，或者严格按照规定做好建档管理。结果呢，客服与业务部门协同脱节，后续处理衔接混乱，一些事项会因未及时解决而引发事故，或者造成投诉升级，这些都会带来成本增加。反过来，如果按照规范流程进行投诉信息管理，并不会增加什么成本（至多是客服人员的闲暇时间少了而已），而且人员还会得到很好的职业训练。

再举一个保洁作业的例子。乘坐过广州地铁的人都有一个共同的感受，那就是环境清洁保持得非常好，几乎看不到随地扔垃圾的现象。其原因并非乘地铁的人比坐公共汽车的卫生素养高，而是广州地铁高标准的环境设计与保洁标准，对乘客不文明的环境卫生行为产生了强烈的抑制作用。而由此产生的直接结果是，保洁作业时间很短，总体成本很低。相反，在一些服务标准要求很低的物业管理区域中，保洁员反而是疲于应付。

这两个例子，都印证了一个基本的成本逻辑，即质量越高，成本越低。这也是“质量管理之父”戴明博士从上世纪五十年代开始，一直给日本企业反复灌输的理念，正是这一管理哲学使日本企业在上世纪六七十年代称雄全球。对于很多物业服务企业来讲，这一逻辑可能有些唐突，但这可能是他们正确管理成本最重要的认识基础。

二是各项活动之间的成本是相互影响的。

萨缪尔森在《经济学》中提到：如果只有一个农民获得丰收，那他的收入会增加；但如果所有农民都获得历史性丰收，那大家生活都将更糟糕。其核心逻辑是，对于局部来说正确的做法，对于整体来说可能是错误的。

物业服务企业在成本管理上容易陷于类似陷阱，把一项作业分割开来，分别由不同的人员或部门负责。如果局部成本和总成本之间只是一个简单的加法关系，那么降低任一局部成本，都会使总和降低。但不幸的是，作为一个有机整体的组织，局部成本之间有着千丝万缕的联系，某一局部成本的降低往往是以增加其他方面成本为代价的。

看一个常见的情形：洗手间的冲水装置出现小故障，需要连续按住半分钟以上才会冲水，而且有时还需反复按几次。面对租户不满，工程部的做法是贴一张温馨提示，大致意思是让使用者多些耐心和公德心。相比更换零部件，这似乎是最节约的处理办法，一张纸毕竟省钱又省力。但此举却给保洁人员带来很大困扰，他们必须花费比平时多出几倍的时间来进行保洁作业，因为很多租户除了抱怨，并没有显示出期望的耐心——他们干脆不冲水，甚至丢垃圾。后来维修发现，所需成本不过是一个保洁员一天的人工费用而已，但此时已过去两个多月，保洁员为此每天多工作近2小时！

另一个很有借鉴意义的案例则是广东佛山的南海广场。这是一个高端综合商业项目，由香港某知名企业管理，当时作为一个沙盘推演项目接受专家组考核。该项目共有员工208人，其中收银员49人（这是实际数字，并非沙盘项目组的主观设想）。当时这一人员配置方案遭到大部分专家的批评，认为收银员配置太过浪费人力。事实上，该广场实行统一收费管理，所有商家的销售收入先由物业管理公司统一收取，下月结算，因此需要大量的收银员。而这样一来，就有数千万元资金（一个月的销售额）沉淀在物业管理公司。如果在金融市场上融资，则每月融资成本高达数十万元，相比之下，49个收银员的费用算不了什么。不仅如此，由于有货款在手，相当于变相押金，使得物业管理公司不必担心租户拖欠费用或者为逃避租金而偷偷卷铺盖走人。

这个案例很生动地说明了一个基本原则：成本管理应该着眼于整个作业活动链条。如果单单机械分割，独立控制，往往事与愿违。

成本并非越低越好，结构合理是关键

沃尔玛总裁山姆·沃顿一贯节俭，自己开旧货车上下班,出差与人合住中档客房，据说他曾当面斥责那些热衷豪车的高管们，但就是这么一个抠门的人，却经常乘坐飞机访问商店。不仅如此，还购买了十几架飞机，供管理人员访问商店时乘坐。究其原因，在沃尔玛，及时掌握商店一手资料是最重要的管理任务，对运营决策至关重要，因此应该配备最快的交通工具。

另一个物业管理行业的例子，是浙江某大型物业管理公司对社区文化活动的管理。对于大多数物业服务企业来讲，社区文化活动属于典型的费用支出项目，用尽量少的钱把计划活动完成，才符合公司利益。而该公司却认为这是顾客管理的重要一环，应该投入足够的费用。举例来说，小区搞摄影或者绘画比赛，他们有专门的社区文化活动管理团队，与专业机构、新闻媒体、出版社和各种商家合作，进行严密组织，严格评选，并把获奖作品正式出版获利。而且，活动的很多环节也并非免费，但参与者却众多，口碑也很好。据测算，该公司每个大型住宅项目每年在社区文化活动方面的盈利，平均近十万元。

很多时候，取消一项成本或将其削减到合理水平以下，往往“把孩子跟洗澡水一起泼掉”——虽然财务报表显示成本下降，但也会把利润一并消除。因此，成本并非要一味压缩，关键在于这项成本是纯粹的消费支出，还是有助于提高经营效率。而这应该成为成本管理的一个指导思想。

成本管理必须以顾客为关注焦点

减少无效的成本投入，是成本管理的一个重要方面。这包括两个方面：一是降低无效作业时间，提高效率；一是减少无效服务，把资源集中到对顾客有价值的服务内容上来。

为给一个高端别墅区项目提供特色服务，深圳某知名物业服务企业决定推出高端贴身管家服务。其思路是，人员都要从大专院校毕业，身高、长相、气质要好，通过家政、烹饪、育儿、家教、礼仪、音乐和行政助理等方面的全面培训，以高收费、高品质为卖点。他们认为，高端别墅业主肯定愿意接受这种体现尊贵的服务，并期待着一炮打响。结果，长期准备与巨大投入后推出的首批管家就遭到冷遇。百思不得其解之后，项目经理才想起向熟悉的业主询问原因。得到的答复是，这里的业主希望物业管理公司搞好环境、设备，还有小区安全，尤其不希望陌生人知道自家太多事情。至于管家嘛，几乎家家都已经有全职的了。

这说明了一个我们天天挂在嘴边的道理：了解顾客的实际需求是多么重要，很多时候这意味着节省大量的成本。而下面这个例子将说明，关注顾客需求，还将给企业带来更多。

早在五年前，深圳的花样年物业管理公司就对于行业传统的成本风险进行过深入思考，据此将其界定为“高风险型”行业——政府一个小小的政策变动，比如提高最低工资标准，就有可能导致这个行业企业的利润为零（如今这一点已成为现实）。沿着这样的经营思路，该公司决定透彻研究客户需求，把社区的资源经营做到极致，其载体就是称为“彩生活”的业主综合服务平台。资料显示，该公司在2010年利润超过3千万元，盈利水平位列深圳行业第5名。尤其值得注意的是，其业务主要集中在大多数企业认为无利可图的住宅项目方面。至于服务创新到什么程度，试想一下吧！他们所管小区的业主可以从物业服务企业买到大闸蟹，而且该公司还是五粮液的代理商！

这个企业至少给行业两点启示：第一，物业服务是一个平台的概念，而非产品的概念。常规物业服务只是其中的一部分，尽管其收费受到政府部门和业主的双重制约，但是针对业主需求的更多经营服务，其定价权则是完全掌握在物业服务企业手中；第二，物业服务企业需要重新审视收入、成本和服务费之间的关系——衡量成本，不能只看人均服务费水平，而应该看成本占收入的比例。

因此，真正化解成本压力，物业服务企业必须把业主放到“放大镜”下，认真研究。然而，能够理解这一逻辑的物业服务企业还为数不多，而付诸实践的，更是少之又少。

成本管理需要正确运用统计工具

分众传媒公司占有全国楼宇视频广告市场七成以上的份额。对该企业来讲，及时更换广告节目资料是一项例行作业。出人意料的是，该公司并没有借助信息网络实现自动更换，而是采用人工更换的方式。企业高层的理由是，数据统计表明，采用人工方式的经济成本更低，也更加安全可靠。因为即使实现了广告资料的自动更换，仍需要人员巡视和维护终端设备，而且集中网络系统的建设运行不仅需要巨大投入，而且会带来系统瘫痪、遭受攻击等更大的控制风险。

因此，要做出正确的成本控制决策，需要正确的统计方法和工具，而非假“集思广益”之名的无聊会议。数据统计分析就是基本管理工具之一，物业服务企业应该学会先行试点或模拟测试，以最终数据来判断。

数据统计分析的另一个重要用处，就是能够对白领员工，即非操作人员的效率做出评估，从而判断这些人员的成本是否恰当。

谈到生产效率，几乎每个企业都把注意力集中于一线作业人员的定量定时上，而很少考虑非操作人员，即白领员工的生产率问题。问及原因，最多的回答是：“这的确是个问题，但是我们不知道怎么办？而且其他公司也是这样。”对此问题较为重视的公司，采取的做法也不过是让管理人员忙起来，只要别闲着就行——至于效果如何，只有天知道。

这也是为什么我们经常看到，比成本上升更快的，是企业的管理层级和白领员工的数量。管理学界有一个“百人法则”，说的是世界顶尖优秀公司的上层管理人员尤其少，不到100个总部管理人员经营数百亿美元的企业，是很常见的。但看看有些物业管理公司，营业收入几千万元，总部却有七八十人，管理层级多达十级，由此引起的沟通困难、决策迟缓和协调不畅，会把大量的利润吃掉。

因此，作为成本管理的一项任务，白领员工的生产率需要得到监控，成本应控制在合理比例。其方法并不复杂，只需要用总产出（营业收入）除以白领员工的总数量，把每年的数值作一比较，或者以时间为轴作出曲线，就可以发现问题。通常，一个上升期的企业，这个数值应该保持上升趋势，至少持平，而如果呈下降趋势，就意味着管理者要采取行动，以压缩编制或提高人均工作负荷。

从成本会计法向作业成本法转变

工具设备闲置而仍需要保养、存放和折旧，人员无所事事仍需支付工资和办公费用，很少使用的会议室跟频繁使用的会议室维护成本相差无几，每个月形成的海量文案报告被束之高阁，某些岗位看似重要实则只起到传声筒作用，诸如此类情形随处可见。

从经济学角度讲，这被称之为“不做事的成本”，应该是成本控制的重点。但问题是，通常的财务报告并没有显示这类信息——你可以知道某项成本同比增加30%，但实际上可能仍然不够；或者发现某项成本比去年下降30%，但实际上这项成本根本不需要存在。换言之，会计成本法无法提供指引性的数据支持。

这就需要在成本管理方法上进行重大调整，即从传统的成本会计法转变为作业成本法。所谓作业成本法是指根据事物的经济、技术等方面的主要特征，运用数理统计方法，进行统计、排列和分析，从而有区别地采取管理方式的一种定量管理方法。他可以使得人们能够看到成本的消耗和所从事工作之间的直接联系，这样人们可以分析哪些成本投入是有效的，哪些成本投入是无效的，进而有针对性地控制成本。

结语

不久前，中物协谢家瑾会长专门撰文，介绍深圳、常州、济南、南京、厦门、上海、大连和广州等地成功调升物业服务费的案例。对于许多物业服务企业来讲，这是个利好消息。不过，企业应该把重点放到文章的最后一段，即“他们为什么能成功提价”，以及由此所传递的逻辑启示——对于物业管理行业来讲，走出成本困境，保住立足根基，谋划长远发展，最终依靠的并非政府的救市政策，亦非顾客的怜悯体谅，而是企业自身的管理能力和对顾客的真正关注，而这正是许多物业服务企业一直以来所忽视和欠缺的。

佛山市顺德区新建商品房交楼程序指引

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

为规范我区新建商品房交楼程序，根据《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，结合我区实际，制定以下程序指引，请遵守执行。

一、新建商品房必须符合以下条件方可交付使用：
（一）已取得《建（构）筑物工程规划条件核实意见》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
（二）符合双方签定的《商品房销售合同》和补充协议所约定的商品房交付条件。
（三）配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求：
1．毛坯房通水、通电至表前，带装修房屋室内已通水、通电；用电已纳入城市供电系统，不使用临时施工用电。
2．电梯已经广东省特种设备检测院顺德分院检验合格，取得检验合格标志。
3．雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统；确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经市政管理部门审核同意，并确定临时排放的期限。
4．使用管道燃气的，须完成室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。
5．电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。
6．小区与城市道路或公路之间有直达的道路相连通。
7．按照设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。
8．小区内绿化建设已按合同约定完成。
9．工程分期建设的，建成的商品房周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。
10．交付范围的各单元已按要求配置信报箱。

二、房地产开发企业通知收楼可采用邮寄、电话、传真、短信等形式，具体依合同的约定，提倡使用书面通知形式。
按合同约定方式通知的，视为已经通知。

三、房地产开发企业应在收楼现场显著位置公示所交付范围商品房的《建（构）筑物工程规划条件核实意见》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。房地产开发企业委托物业服务企业代为办理收楼手续的，应公示授权委托书。

四、办理商品房交付手续时，房地产开发企业应当向业主交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、所交付单元的《宗地平面图》（经顺德区测绘产品质量管理所盖章确认，如委托房地产开发企业办理房地产权证的则交付复印件），带装修的房屋并当出具管线分布竣工图。实行智能化管理小区应当为每户免费配置3张小区出入证（IC卡，下同），机动车位按一车一证的方式免费配置车辆出入证。

五、《住宅质量保证书》应当明确约定保修范围，保修期限，保修责任，用户报修的单位、答复和处理的时限等内容。
保修期从交付之日起计算，保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，且不得低于以下标准：
（一）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
（二）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
1．屋面防水３年；
2．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；
3．墙面、顶棚抹灰层脱落１年；
4．地面空鼓开裂、大面积起砂１年；
5．门窗翘裂、五金件损坏１年；
6．管道堵塞２个月；
7．供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；
8．卫生洁具１年；
9．灯具、电器开关６个月；
10．白蚁防治期15年；
11．其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

六、《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并标明使用注意事项。
（一）《住宅使用说明书》一般应当包含以下内容：
1．开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
2．结构类型；
3．装修、装饰注意事项；
4．上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6．门、窗类型及使用注意事项；
7．配电负荷；
8．承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9．其他需说明的问题；
10．住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
（二）房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

七、验房程序
交楼时，应由房地产开发企业派员陪同业主对房屋质量进行查验。房地产开发企业也可委托物业服务企业代为陪同验房。
为尽量避免交楼后发生纠纷，房地产开发企业验房时可提醒业主重点查看以下资料和部位：
（一）是否齐备第三条、第四条所列资料。
（二）房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、面积、结构等。
（三）房屋是否存在质量问题，如发现结构问题，应在入住前向房地产开发企业提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性和装修问题，验房人员应如实做好书面记录，并要求房地产开发企业按《住宅质量保证书》所承诺的期限进行维修；
（四）厨房、卫生间以及有防水要求的阳台应当进行不少于24小时的闭水试验。
（五）小区的配套设备设施是否符合合同的约定。

八、商品房的建设符合第一条规定的，业主提出的房屋质量异议属于普通房屋质量保修问题，房地产开发企业应当依《住宅质量保证书》履行保修责任，不影响商品房的交付使用，但双方另有约定的除外。

九、对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由房地产开发企业承担，交付使用后由业主承担；业主接到房地产开发企业的书面收楼通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面收楼通知确定的交付使用之日起由业主承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

十、物业服务费应按月缴交，不得预收。业主应当在建设单位交付物业后按时缴交物业服务费，是否入住不影响物业服务费的缴交。

十一、非住宅用途的商品房交付程序参照本指引执行。

佛山：楼盘未达标业主拒收楼无需缴滞纳金

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

　　开发商通知收楼后，业主应当注意哪些事项？发现房屋没达到合约标准，拒绝收楼是否要缴滞纳金？收楼之后业主没有入住房屋，物业费如何收取？日前，顺德区出台了全省首个“收楼宝典”——《顺德区新建商品房交楼程序指引》，规范交楼程序、明晰收楼标准。

　　新业主大多不知收楼步骤

　　交楼现状

　　“开发商交给我们的房子要不要通电通网？小区内的绿化是不是要等入住之后才能完成？”家住顺德大良的市民张小姐，最近收到了开发商的交楼通知，其去年在大良东区某大型楼盘购置的新房已竣工。然而，第一次做业主的张小姐，对于作为业主有哪些权益仍一无所知。

　　类似张小姐这样的业主很普遍，顺德区国土城建和水利局房产科有关负责人介绍，该科室的工作人员经常接到业主对于收楼程序的咨询电话。另一方面，由于缺乏可查询的法律法规，目前顺德区内的大部分楼盘都有一个不成文的行业“潜规则”，即一旦到了合同规定的收楼期限，不论楼盘是否具备交楼条件，业主必须收楼，否则就要缴纳滞纳金。“这样一来，如果业主因为不满意开发商的工作而拒绝收楼，反而成了理亏的一方，还要交罚款”，张小姐告诉记者，此前自己的朋友曾因为不满开发商没有按合同规定引进大型超市等而拒绝收楼，最终不仅没能解决问题，反而缴纳了一笔不菲的滞纳金。

　　对此，顺德区国土城建和水利局有关负责人表示，这些都是开发商利用业主缺乏相关知识，而制定的“霸王条款”，对于没有达到收楼标准的房屋，业主完全有权利拒绝收楼且不用缴纳任何滞纳金。

　　新政解读

　　新房不得使用临时施工用电

　　由于很多业主对怎样收楼有疑惑，顺德区国土城建和水利局经过大量调研，根据有关法律法规，结合顺德实际，于上周五出台了《顺德区新建商品房交楼程序指引》，明晰各项收楼条件。据了解，这也是目前全省范围内出台的首份《交楼指引》。

　　根据《交楼指引》要求，新建商品房必须符合有关条件方可交付使用，具体包括：楼盘必须取得《建（构）筑物工程规划条件核实意见》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，如果楼盘没有通过竣工验收，业主有权不收楼；此外，楼盘还必须做到配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，具体内容包括通水、通电，对电梯、雨水、污水排放系统、管道燃气铺设、电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口、绿化、信报箱等各个细节都有明确规定。

　　记者了解到，此次出台的《交楼指引》特别明确了新建商品房的水电交楼标准，即毛坯房通水、通电至表前，带装修房屋室内已通水、通电，用电必须纳入城市供电系统，不得使用临时施工用电。而在此规定出台之前，不少开发商都以先交楼后改水电为由，令到不少新业主在入住很长一段时间内，使用的都是临时供电，不仅费用高而且电压不稳，影响正常生活。

　　同样，对于小区内的各项配套设施，该指引也做了细致要求，如小区内的绿化建设必须已按合同约定完成、小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连，开发商方可交楼。“这意味着业主收楼入住的时候，开发商就必须已经完成事先约定好的配套设施”。

　　业主义务

　　暂不入住也要缴纳物管费

　　除了规定开发商的义务、保障业主权益外，该《交楼指引》也对业主的相关业务也做了相应规定，“业主应当在建设单位交付物业后按时缴纳物业服务费，是否入住不影响物业服务费的缴交”。

　　在此次出台的《交楼指引》中，首次明确了开发商通知收楼的形式：房地产开发企业通知收楼可采用邮寄、电话、传真、短信等形式，具体依合同的约定，提倡使用书面通知形式。按合同约定方式通知的，视为已经通知。业主在接到房地产开发企业的书面收楼通知后，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面收楼通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

　　这意味着，只要开发商按照规定，发出收楼通知，业主不得以没有收到通知而无故拒绝收楼，更不能因此而拒交物业管理费。据介绍，该规定主要是针对部分投资客，目前顺德区内有不少市民购置多套房屋炒楼投资，即使收楼后也不会入住或者放租，因此开发商和业主之间对于是否要缴纳物业管理费一直存在争议。此次《交楼指引》将责任界定清楚，如果收楼条件成熟，开发商尽了通知义务，业主不能以此拒交管理费。

广州市既有住宅增设电梯试行办法

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

印发广州市既有住宅增设电梯试行办法的通知

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《广州市既有住宅增设电梯试行办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市法制办反映。

广州市人民政府办公厅
二○一二年四月二十五日

广州市既有住宅增设电梯试行办法

　　第一条　为适应社会经济发展，完善既有住宅的使用功能，提高宜居水平，方便居民生活，根据《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规和本省有关既有住宅增设电梯规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法所称的既有住宅，是指具有合法报批手续或权属证明，已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅。

　　本市行政区域内既有住宅增设电梯的，适用本办法。

　　第三条　既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。

　　前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和《广东省物业管理条例》第二十二条执行。

　　既有住宅分单元增设电梯的，本条第一款所指总面积和总人数按照该单元独立计算。

　　第四条　既有住宅增设电梯应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准的要求。

　　第五条　既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商。增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，征询全体业主的意见，公示期不少于10日，公示的相关费用由申请人负责。

　　街道办事处、居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅增设电梯工作予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。

　　第六条　同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项解决方案：

　　(一)增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；

　　(二)电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案；

　　(三)与不同意增设电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。

　　第七条　既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：

　　(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；

　　(二)属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；

　　(三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；

　　(四)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；

　　(五)社会投资等其他合法资金来源。

　　第八条　申请使用第七条第(二)项的单位住房维修基金用于既有住宅增设电梯的，申请人应当向市住房保障办公室提交以下资料：

　　(一)申请使用单位住房维修基金的函；

　　(二)增设电梯报建审批资料(复印件，提供原件核对)；

　　(三)工程预算书(复印件，提供原件核对)。

　　市住房保障办公室应当在受理之日起7个工作日内出具审核意见；对审核同意的，核发《同意动用住房维修基金通知书》，并开具支票。

　　申请使用第七条第(三)项的住房公积金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照《住房公积金管理条例》及本市有关规定向广州住房公积金管理中心提出申请。

　　申请使用第七条第(三)项的专项维修资金用于既有住宅楼宇增设电梯的按照《住宅专项维修资金管理办法》及本市有关规定由物业服务企业或相关业主向市房屋安全管理所申请列支。

　　第九条　以下单位或个人(以下统称申请人)可作为增设电梯的主体，依照本办法规定提出增设电梯的相关申请：

　　(一)业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表；

　　(二)业主可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；

　　(三)拟增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。

　　前款规定的申请加建电梯的单位和个人，应当作为建设单位承担相应法律、法规规定的义务。

　　第十条　既有住宅增设电梯，如已经预留电梯井的，不需要办理建设工程规划许可证。

　　未预留电梯井的，应当向城乡规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，并按照以下程序办理：

　　(一)申请人按本办法规定提交申请材料；

　　(二)城乡规划行政主管部门审定建筑设计方案并复函后，应当组织进行批前公示。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、市规划局“规划在线”网站同时进行；

　　(三)批前公示结束后，申请人应当在规定时间内向城乡规划行政主管部门申领增设电梯的建设工程规划许可证，并在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。

　　第十一条　依照本办法第十条第(一)项规定，在办理建设工程规划许可证的建筑设计方案审查阶段，申请人应当提交以下资料：

　　(一)申请函及立案申请表；

　　(二)申请人身份证明文件；

　　(三)具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份(含绘制在1/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图)；

　　(四)建筑设计单位出具的结构安全说明；

　　(五)专有部分占该栋(单元)建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意增设电梯以及同意所送审的建筑设计方案的书面意见，并附有同意增设电梯业主的房产证复印件。

　　申请人为单位的，应当提交《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件；申请人为业主的，应当提交业主身份证明或者业主委员会的证明材料；接受委托代为提出申请的，还应当提交代理人身份证明文件、授权委托书。

　　第十二条　依照本办法第十条第(三)项申领增设电梯的建设工程规划许可证的，申请人应当提交以下资料：

　　(一)申请函及立案申请表；

　　(二)本办法第十一条所列的申请人身份证明文件；

　　(三)有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计图纸一式两份(含绘制在1/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图)。建筑设计图与原送审的建筑设计方案有较大变化的，还应当提交同意增设电梯的业主同意该建筑设计施工图的书面意见；

　　(四)城乡规划行政主管部门在审查建筑设计方案的复函中要求的其他资料。

　　第十三条　城乡规划行政主管部门对增设电梯申请应当依据相关技术标准与规范以及本办法有关规定进行审查；对符合本办法第四条要求和有关技术规定的，依法核发建设工程规划许可证。

　　第十四条　对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题，城乡规划行政主管部门审查时，应当进行现场勘察；建筑设计违反国家有关住宅设计规范中通风、采光、通行的相关技术标准与规范的，除申请人已与相关受影响业主达成协议外，应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。

　　第十五条　申请人应当依照法律、法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工图设计、施工图设计审查、施工和监理。工程投资额在30万元以上的，申请人应当向区建设行政主管部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；工程投资额在30万元以下的，申请人应当按照《关于加强临时性建筑和限额以下小型工程建设管理工作的通知》(穗府办〔2009〕10号)的规定向属地镇、街申请办理开工备案证明。

　　第十六条　电梯安装前，施工单位应当到市质监行政管理部门办理施工告知。电梯安装后，施工单位应当向有资质的特种设备检验检测机构申报监督检验。

　　第十七条　按照本办法规定办理规划审批手续的增设电梯工程竣工后，申请人应当到规划行政管理部门办理建设工程规划验收手续。

　　办理建设工程规划验收手续所需立案资料依照城乡规划行政主管部门公布的立案标准执行。

　　第十八条　规划验收合格后，申请人还应当依照法律、法规的规定组织竣工验收。竣工验收合格的，方可交付使用，并及时向市城建档案馆移交建设档案。工程投资额在30万元以上的，申请人还应当向区建设行政主管部门办理竣工验收备案。

　　第十九条　既有住宅增设电梯后，需要对增设电梯而新增的建筑面积进行房产测绘的，应委托房产测绘单位进行。已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯的，由原产权单位委托；住宅房屋所有权人共同出资增设电梯的，由房屋所有权人共同委托。

　　第二十条　房产测绘成果用于房屋权属登记的，房屋产权登记机构应按有关规定对测绘成果进行审核，审核后的房产测绘成果按以下情形办理房地产登记：

　　(一)已购买公有住房由原产权单位出资增设电梯，增设电梯产权面积需分户分摊的，已购公摊面积的房改房，按分户分成面积给予办理房地产变更登记；未购公摊面积的房改房，按照已购公有住房上市规定，上市交易时一并补交购买公摊面积款；

　　(二)住宅房屋所有权人共同出资增设电梯，住宅房屋所有权人共同申请将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户的，由房屋产权登记机构按分户分成面积给予办理房地产权登记；

　　(三)住宅房屋所有权人共同出资增设电梯，住宅房屋所有权人未能就将增设电梯的建筑面积按公摊面积分摊到户共同提出申请的，可按照房屋登记有关规定，由相关房屋所有权人向房屋登记机构申请记载在房屋登记簿上，可不调整各业主的公摊部分面积。

　　第二十一条　电梯投入使用前或投入使用后30日内，电梯使用单位应当到区、县级市质监行政管理部门办理使用登记。

　　在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用单位应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。

　　电梯使用单位应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。

　　第二十二条　对已获得建设工程规划许可，并依法办理有关施工手续的增设电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。

　　第二十三条　业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。街道人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求依照法定职权和程序，组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

　　业主认为因增设电梯的有关行政行为侵犯其合法权益的，可依法提起行政复议或行政诉讼。

　　第二十四条　违反本办法规定擅自增设电梯的，依照有关查处违法建设的法律、法规进行处理。

　　第二十五条　本办法自2012年7月1日起施行，有效期3年。有关法规依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。

　　主题词：城乡建设　住宅　电梯　办法　通知

　　广州市人民政府办公厅秘书处　2012年5月10日印发

广州：4层以上旧楼可装电梯需2/3以上业主同意

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

备受关注的旧楼加装电梯问题将有法可依。记者昨天从市法制办获悉，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（以下简称《办法》）已于近日由广州市政府办公厅正式印发，并将从7月1日起施行。《办法》规定，既有住宅增设电梯的建筑设计方案，除需要2/3以上业主同意之外，同意加装电梯的业主所拥有的专有部分面积还必须占建筑物总面积的2/3以上。

【条件】

问题：多少业主同意增设电梯才有效？

解答：占总人数2/3以上业主同意

既有住宅增设电梯问题是广州市民关注的热点民生问题。据此前披露的数据显示，广州有超过5万幢旧楼需要加装电梯，其中居住人口仅60岁以上的就有近100万人，出入不便。

记者了解到，在旧楼加装电梯所遇到的难题中，增设电梯的“既有住宅”如何界定以及多少业主同意增设电梯才有效等问题备受争议。

针对旧楼加装电梯的条件，《办法》规定，既有住宅是指具有合法报批手续或权属证明，已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅。这也意味着，广州符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯。

而对于高低层业主争议的多少业主同意增设电梯才有效的焦点问题，《办法》规定，既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。

据市法制办有关负责人介绍，《办法》中的两个“三分之二”原则和“专有部分”提法，均源自《物权法》，其中，“专有部分”是指业主享有专有权的部分。

【协调】

问题：高低层业主发生争议怎么办？

解答：可向基层人民调解组织请求调解

据了解，目前大部分无电梯的旧楼业主对于加装电梯的态度是：一至三楼的业主不想装电梯，四楼无所谓，五楼可装可不装，六楼要求装，七楼以上强烈要求装。然而《办法》又明确规定了“2/3原则”，那么剩下的"1/3"业主与之产生争议怎么办？

《办法》提出，既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，公示期不得少于10天。

此外，针对加装电梯的协调难问题，《办法》中明确，街道办、居委会、原房改售单位或者业主委员会等应当予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。

【补偿】

问题：如何补偿因加装电梯而利益受损的业主？

规定：补偿问题由业主自行协商解决

旧楼加装电梯，低层住户的利益如何补偿？记者了解到，去年6月，《办法》征求意见稿便向社会公众征求意见。而在多次征求意见会中，有关低层住户利益受损后补偿标准如何确定的问题备受关注。

针对这一问题《办法》指出，同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项解决方案：（一）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；（二）电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案；（三）与不同意增设电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。

《办法》同时表示，业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主之间协商解决。业主之间协商调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

据了解，市法制办曾在答复政协委员韩志鹏提交的《“四个一点”加装电梯的建议》议案中表示，将委托广州市社科院研究制定相应的补偿参考标准，并将该标准作为一个指导性的补偿参考标准，在业主之间协调提供参考、指引。然而记者在《办法》中并未看到相应的补偿参考标准。

【资金】

问题：加装电梯的资金如何筹集？

解答：房改房可申请使用单位住房维修金

对于加装电梯和维护电梯等巨额费用的来源问题，《办法》明确，既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下5种方式筹集：(一)根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；(二)属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；(三)可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；(四)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；(五)社会投资等其他合法资金来源。但申请使用单位住房维修基金的需要向广州住房保障办提交相关资料，住房保障办对其进行审核后方可。

【程序】

问题：哪些人可提出增设电梯申请？

解答：个人或单位可作为增设电梯主体

《办法》指出，业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表；业主也可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；拟增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请；原房改售房单位已经关闭、破产、撤销，其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的，也可以委托上级主管部门申请办理。

此外，记者了解到，按照《办法》既有住宅增设电梯的整个流程，从协商到到办理产权登记，大致分为4个步骤：1.业主协商同意增设电梯，满足“2/3原则”；2.办理规划、建设施工手续；3.动工建设；4.竣工验收及产权登记。其中，对于已经预留电梯井的，不需要规划审批手续和建设工程规划验收手续；工程投资额小于30万元的，不需要办理建设工程施工许可证。

广东：小区电梯事故赔偿将由物管先行承担

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

电梯事故责任承担有望解难。10日，记者从广东省质监局获悉，国家质检总局、省人民政府批准已批准《广东省电梯安全监管改革方案》（以下简称《方案》），这意味着广东将在全国率先试行“使用权者”首负责任制度，相关负责人指出：“以已完全移交住户的住宅小区为例，电梯事故的‘首负责任人’就是物管，没有推脱的余地。”

　　事故首先由“使用权者”负责

　　据介绍，此次电梯安全监管体制改革最重要的内容，是在《方案》在明晰主体责任上有新突破。

　　以往电梯事故发生后，有关各方总是互相推诿责任。此次改革则引入“使用权者”责任首负的制度，也就是说，不管电梯事故是谁造成的，使用权者都必须作为第一责任人，承担赔偿责任，率先对受害者进行赔偿。其后，电梯的“使用权者”有权对造成电梯事故的制造企业、安装企业、维保企业、检验单位和使用者追索相关损失。

　　至于如何确定“使用权者”的问题，相关负责人解释：“以已完全移交住户的住宅小区为例，所有权者和使用权者一般都是分离的，需要通过合同明确物管的使用权者地位。”

　　相关负责人表示，以往物业公司可能会为了省钱而聘请不规范的电梯维保公司，在使用权者责任首负制度下，物业公司为了降低自身责任风险，会自觉地严格按照规定进行电梯维护。

　　引入社会力量监控电梯安全

　　值得一提的是，《方案》还提出建立电梯事故责任险制度，形成以保险公司为主体的电梯事故社会救助系统和监督制约机制。

　　据介绍，保监部门将会同财政、质监部门研究制定电梯事故责任险实施方案，建立以“使用权者”为参保主体，特种设备生产企业、检验机构和维保单位参与，社会广泛认同和接受的电梯安全责任保险制度，形成全新的电梯安全风险救助机制，提高救助赔付能力。《方案》还提出，“政府可向参保企业提供一定的保费补贴等经费补助。”

　　相关负责人指出，在电梯安全责任保险制度下，保险公司为了降低保险赔付的风险，会自觉地参与到电梯安全的监管中。引入社会力量监控电梯安全，最大限度地弥补了政府监管的不足。

运用自动催缴系统克服物业费收缴难题

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

目前，我国许多地方物业管理费收缴率不高的现状迫使不少物业服务公司不得不配置大量的人力来解决收费难的问题。而随着人员工资的持续上涨，物业服务企业正面临着越来越大的人工成本压力，如何降低物业服务企业收费的人工成本成为我们在思考行业自救时也必须考虑的一个问题。笔者所在的北京安杰社区服务有限公司（下简称“安杰公司”）近年来成功开发出了一套物业费自动缴费系统可以帮助物业服务企业达到降低用人成本而提高收费率的目的。

物业费自动催缴系统的研发背景

目前，国内物业管理行业缴纳物业费的方式，主要依靠业主去物业管理处刷卡或缴纳现金，或者到银行汇款、银行托收等，注重服务品质的物业服务企业会提供上门收费的服务。这几种催缴方式，存在着收缴效率低和业主缴费积极性差的问题。据调查，主动到物业服务公司交纳物业费的业主在一般40%左右，剩下的一部分是通过上门收取，收费时间短则一个月，长则达三个月甚至更长。而对于物业服务企业来说，由于收取物业费是公司全部工作的重中之重，因此，许多物业服务公司配置了不少收费员，有的物业服务企业甚至是全部客服人员全方位、全天候、全员参与投入到收费工作之中。但由于物业费收费工作难度大，人力成本高，易于和业主发生纠纷等弊端，一些业主在外地难以联系上等原因，许多物业服务公司常常陷入收费难的的尴尬境地。

面对这种情况，安杰公司利用智能网络技术和先进的云计算技术，开发出《安杰物业费自动催缴系统》。这个系统是以物业收费为核心，配合业主其它缴费需求，帮助物业服务企业催缴物业管理费用的一款信息化、移动支付的物业管理服务系统，他能够为业主提供所有生活类缴费一站式服务。此系统将改变以往“被动、单向、应接式”的物业管理模式，开创新型的“主动、双向、提醒式”的物业管理收费模式，更好地提高物业服务企业的收费效率，缓解收费难的问题。

物业费自动催缴系统的运作模式

安杰物业费自动催缴系统可与物业服务企业内部OA系统接口对接，嵌入公司信息管理模块、缴费信息管理模块、业主信息管理模块、短信信息管理模块、制定收费策略模块、催缴模块、物业项目管理等模块。通过移动运营商提供的短信平台，物业服务企业可以在特定区域、特定时间向特定业主发送催缴物业管理费用的短信。业主收到催缴短信后，点开手机短信中的链接，按照提示下载银联等相关支付机构的手机客户端完成缴费。

此外，业主还可以通过安杰物业费自动催缴系统设置物业费、停车费、供暖费、燃气费等费用的自动划拨，届时业主可以直接将费用自动划拨至物业服务公司的账户。划款成功后，系统会有提示短信第一时间通知业主，同时物业服务公司也可以通过系统提供的后台看到业主缴纳物业费的明细。这对于拥有多套住房的业主、房屋在异地的业主都有很大的好处，例如在杭州的业主，在北京、上海和杭州拥有三套住房，就可以非常方便的通过安杰物业费自动催缴系统，一次性缴纳三个城市三套房子的物业费用，充分体会到随时随地、不受时空限制的缴费便利。据初步测算，使用这套系统平均能提高物业费收缴率8到15个百分点。

物业费自动催缴系统能给企业带来的益处

提高收费效率，节省人工成本

在传统收费方式下，物业服务企业收缴物业费时的电话费、人工费等成本都是一笔可观的支出，但如果利用安杰物业费自动催缴系统，将极大降低物业服务公司的催缴成本，拓展业主缴费渠道，提高物业费的收缴率，同时在很大程度上减少收费人员，减少物业服务企业在收费方面的工作量，更提高了工作效率，节省了人工成本。根据模拟推算，运用这一收费系统后，物业服务企业的物业费收缴成本将大幅降低。以北京的一家小区为例，假设该小区拥有1000户业主，缴费期间物业服务公司要抽出10名人员加班加点、节假日不休息的收费，缴费率才能达到75%，但使用安杰物业费自动缴费系统之后，只要3名收费人员就能将物业费的收缴率也提高到了86%。

随时随地移动支付，方便业主的生活和工作

物业企业上门收缴物业费用，不仅收缴效率低下，也给业主的工作生活带来极大的不便。安杰物业费自动催缴系统与银联和各大支付体系合作，能够实现无卡支付。即用户无须使用第三方插件或者开通网上银行，只要拥有银联标志的储蓄卡、信用卡，便能够实现缴纳物业费用的功能。无论是使用手机、平板电脑或其他的移动设备，只要有互联网随时随地就可以支付。所以这种自由便利的物业费交费模式，能够有效节约业主宝贵的时间，避免物业服务人员对业主的上门打扰，以便业主更好的享受生活，快乐工作。

物业费自动收取将成为行业发展的必然选择

目前，传统的物业费收缴方式与行业信息化、现代化的发展方向相去甚远，被动等待或上门讨要的物业费收缴方式无论从工作效率上看还是从成本上看，都已经不能适应行业转型升级的要求。因此，在新的形势下，依托于科技化的管理手段运用新思维、新技术，采用新的自动催缴系统，减少对人的依赖，既能简便易行、提高收缴率，又能降低企业的管理成本和人力成本，将成为行业发展的必然选择。

四川：通过物业管理条例7月1日起施行

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

　　《四川省物业管理条例》近日经四川省十一届人大常委会第二十九次会议修订，并将于7月1日起施行。

　　“小区车位不够怎么办、物业费能否减半……《条例》提供了解决这些问题的机制和制度”，四川省人大法制委员会主任委员邢泸生在接受《法制日报》记者采访时表示，物业管理是基层社会管理和服务体系的重要内容，条例试图建立一种民主管理的体制，向民生倾斜，让被服务对象成为最大受益人。

　　新修订的《条例》对业主大会的成立、物业服务的内容以及收费、物业服务中安全防范义务和小区车位、车库等都作了相应规定。

　　规定召集设立业主大会的主体

　　业主大会成立难一直是物业管理工作中的重点难点问题，物权法和国务院《物业管理条例》仅规定了房地产行政主管部门指导和协助设立业主大会，主要侧重在业务指导与协助，并未具体明确负责召集业主组织设立业主大会的主体。

　　因此，《条例》对街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理活动中的职责作了原则性的规定，并对街道办事处（乡、镇人民政府）组织业主大会筹备组和成立业主大会等相关职能作了相应的规定。

　　同时，《条例》还规定，新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

　　物业服务事项不少于六项内容

　　《条例》对物业服务事项的内容进行规定，包含建筑物共有部位的维护和管理；共用设施设备的日常运行、维护和管理；共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；物业服务档案和物业档案的管理；法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项等六项内容。

　　邢泸生指出，业主和物业管理公司之间是合同关系，如果合同中列举的物业服务事项少于上述六大内容，视合同无效。

　　物业管理区域内的安全问题是广大业主非常关心的一个重要问题，物业服务企业不论从合同义务或者法定义务都应当承担起物业管理区域内的安全防范义务。因此，《条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作，为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的，依法承担相应的法律责任。

　　物业服务收费应保持相对稳定

　　目前四川省大部分地区物业服务收费基本具备由市场自行调节的条件，按照行政审批体制改革的要求，市场能够调节的，政府就不应当过于干预。

　　考虑到前期物业服务收费标准是建设单位和前期物业服务企业约定的，业主缺乏自行议价的渠道。同时居住在政府保障性住房的业主也需要政府给予保障和政策倾斜，为此，条例明确规定，前期物业服务收费和政府保障性住房物业收费实行政府指导价，其他情况都实行市场调节价。

　　《条例》规定，物业服务收费标准应当保持相对稳定。同时，具备“公共服务产品能耗价格调整的”、“业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的”、“物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的”和其他政策性费用调整的四种情形时，物业服务企业可以与业主委员会协商并报经业主大会同意后调整物业服务收费标准。

　　《条例》从便民利民的角度，对小区车位、车库作了相关规定。《条例》明确，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的，在物业管理区域条件允许并经业主大会同意下，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。属于建设单位所有的车位、车库出租（售）的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等。

　　明确规定专项维修资金的用途

　　针对专项维修资金，条例规定，物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。

　　《条例》规定，业主可以在物业管理规约中约定，发生以下五种情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况。这五种情况包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。

　　《条例》明确，专业经营设施设备的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。

石家庄：预备为新建商品房预售资金监管立法

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

　　日前，石家庄市政府下发2012年立法工作安排意见，石市城市房屋租赁办法、石市城市公共客运管理办法等10件政府规章拟修改。另外石市还将制定地方性法规和政府规章。

　　按照意见，今年石市立法项目有拟提交市人大审议的地方性法规草案2件，包括石家庄市供热用热条例、石家庄市医疗卫生设施规划建设管理条例。

　　拟制定的政府规章4件，包括石家庄市餐饮服务食品安全监督管理办法、石家庄市知名商标认定和保护办法、石家庄市院前急救医疗管理办法、石家庄市城镇住房保障办法。

　　拟修改的政府规章10件，包括石家庄市城市公共客运管理办法、石家庄市消防安全责任制实施办法、石家庄市人民防空警报设施建设与管理规定、石家庄市城镇燃气管理办法、石家庄市建设工程施工扬尘污染防治办法、石家庄市体育经营活动管理办法、石家庄市地名管理办法、石家庄市测绘管理办法、石家庄市城市房屋租赁办法、石家庄市城市房屋安全管理办法。

　　调研项目6件，包括石家庄市新建商品房预售资金监督管理暂行办法、石家庄市洨河污染防治管理办法、石家庄市公共场所传染病防控管理办法、石家庄市城市雕塑管理办法、石家庄市轨道交通管理办法、石家庄市实施《中华人民共和国残疾人保障法》办法。

河北：物业撤出原服务小区须提前三个月报告

Fri, 18 May 2012 20:52:23 +0800

省住建厅昨日(13日)下发《关于加强物业管理工作的通知》，要求物业服务退出时要提前三个月报告，对违规退出的物业要予以处罚，情节严重的吊销资质证书。

　　物业违规退出要受罚

　　通知要求，各市、县要建立物业服务退出预先报告制度。物业服务企业在退出项目三个月前要将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，同时在物业管理区域内向业主公告，并就退出事项与业主委员会协商。

　　省住建厅相关负责人介绍，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府要对物业服务企业退出物业服务项目进行严格监督，并及时调查，解决退出过程中出现的矛盾和纠纷，做好暂无新物业接管的服务预案，维护业主正常生活秩序。对违规退出的企业要依法予以处罚，情节严重的吊销资质证书。

　　引入第三方监督物业公司

　　物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业，新建15万平方米以上的住宅物业必须实行公开招投标。要积极引导招标人和投标企业按照政府指导价格合理确定服务事项、服务质量和收费标准。

　　新建项目落实物业管理用房，建设单位要按照规定配置必要的物业管理用房。没有物业管理用房的旧住宅区，业主委员会可向规划部门申请配建，规划部门要予以支持。

　　建立违规行为曝光制度，引入第三方监督，对服务、管理不到位的情况及时规范，对拒不进行整改的物业予以曝光，并由行政主管部门责令限期整改。

公元物业管理网

提高管理能力 化解成本困境

佛山市顺德区新建商品房交楼程序指引

佛山：楼盘未达标 业主拒收楼无需缴滞纳金

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