公元物业管理网

上海：调整普通住房价格标准继续执行住房限售政策

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

　　搜狐焦点最新获悉：上海市房管局2月16日下午发布通知，自3月1日起调整普通住房标准，新标准涵盖五层及以上的多高层住房，不足五层的新旧式里弄等，或者单套建筑面积在140平方米以下，成交价内环内低于330万元/套，内外环低于200万元/套，外环外低于160万元/套的住房，调整旨在支持居民自住购房需求。

　　通知称，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　据了解，上海目前执行的普通商品房标准是2008年制定的。当时制定的标准为，单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。但2008年迄今，房价大幅上涨，种种迹象对于普通购房者而言都十分不利，当时的标准显然已不适合当下上海楼市的实际情况。

　　此次确定上海市普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间，外环外）套均总价、容积率和面积标准确定上海市普通住房标准，调整的是其中的价格标准。

　　上海市房管局表示，今年上海将继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大保障性住房建设筹措和供应力度，促进房价合理回归。

广州：4月起禁止利用建筑物屋顶设置广告

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

　
据中国之声《央广新闻》报道，《广州市户外广告和招牌设置规范》今年4月1日起将执行，利用建筑物屋顶设置户外广告和招牌的情形在广州将被严令禁止。

《规范》规定，户外广告和招牌的设置不得利用建筑物屋顶、城市桥梁和立交桥、临街建筑物玻璃等。我发现，在这个规定中，对于目前常见的建筑楼顶摆放招牌的做法将统一禁止，规定所有建筑物屋顶、裙楼屋顶均不准设置户外广告和招牌。广州市规划局解释说，广州城市天际线由内外轮廓组成，建筑楼顶设置广告牌会对天际线造成破坏，同时，对建筑本身的使用造成不良影响。

此外，不得设置户外广告和招牌的情形还包括：在国家机关、学校、名胜风景点、文物保护单位、纪念性建筑、有代表性近代建筑和标志性建筑的用地范围和建筑控制地带内的(招牌除外)；危及建筑物安全或者利用危房、违章建筑的；利用交通信号灯、指路牌等交通安全设施、交通标志设置的；延伸扩展至道路上方或者跨越道路的；依附于行道树或遮挡绿化景观设置的等等。

户外广告的设置，常常会影响司机的视线，为了保证交通安全不受影响，《规范》还规定不得在交通频繁的道路交叉口设置户外广告；高、快速路两侧50米范围内、路口100米范围内，不得设置户外电子显示屏广告。

对于正在施工建设的在建建筑物户外广告，这个规范中也明确，在建楼盘的临时户外广告，其上沿的设置高度不得超过24米，设置时间不得超过3个月。临时户外广告不得申请延期，设置人应当于设置期限届满之日起2日内自行拆除。

公元物业新版客服系统上线

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

【本站讯】（刘明溟）近日，公元物业新版客服系统上线，强化了各个项目对业户服务请求和投诉的反应能力，物业服务的安排与改进有了更精准的方向导引，有助于将业户的不满更快转化为认可、信赖与更高的满意度。公司信息技术总监李海铭总监介绍了系统新增的若干项新功能：

一、收到业户的服务请求与投诉后，客服人员实时记录，并快速准确地传递到相关部门和分管负责人，对业户的建议和投诉提供快速的响应、妥善解决，避免延误和矛盾升级，使服务工作实现信息网络化、反应快速化、服务标准化、形式公开化的服务目标。

二、公司管理部定期对业户服务请求和投诉数据、业户满意度指标、目标达成情况等进行分析、考评，以评定各个项目和客服人员的绩效。

三、通过对业户服务请求和投诉进行分类整理，全面客观分析、了解业户需求变化，将其中有重要价值的信息快速准确地报送给公司高层，为公司在发展战略、资源管理等方面的决策做参考。

机关楼盘安管工作之我见

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

在机关楼盘的管理中，机关工作人员是物业服务的主要业主，做好机关楼盘的安管工作，让群众满意，领导放心，从实际出发，应该着重做好以下几点：

一、抓好传帮带工作

通俗易懂的一个标题，由于现代社会物管行业竞争激烈，绝大部分时候物业管理公司必须依靠较低的竞标价位中标来取得市场，这就必然导致其员工工资水平整体不高，而我们的安管队伍正在逐步走年轻化道路，现代的年轻人心气高，较低的工资经常留不住，机关大楼业主相对固定，需要重点记住的单位领导、车牌也是固定的，安管员的不断更新流动，意味着很多时候刚熟悉楼层情况、领导车牌的安管员就要走，员工流失率一高，安保服务品质刚上去又下来了，在最短的时间内，做好传帮带工作，就成了刻不容缓的工作，对每个新入职的安管员工都必须指派班长、老队员第一时间去带，争取在最短的时间内，让“徒弟”能“出师”继续再带下个“徒弟”，无论任何岗位，都绝不能出现一个队员辞职了这个岗位就脱节了的现象。

二、多方渠道招聘，坚持优胜劣汰

现在全国各大物业公司都有不同程度的招聘难问题，这是客观存在的事实，个别安管队员利用这种情况，摆出老子就这样，不服把我炒了你缺人的架势，对班长的各项管理进行各种各样的抵制，每天牢骚怪话不断，甚至在班级里煽动其他队员对抗管理，对这样的安管队员，要坚决清除出队伍。晚疼不如早疼，等出大事了，再说什么都晚了。例如袁州区政府安保部从八月至今，通过人才市场定点招人、在职队员介绍、各服务中心之间互相补充等多方渠道不断的招聘换血，在对表现好的队员进行精神、物质奖励的同时也劝退了八名不合格的安管员，通过这种优胜劣汰机制，班长的班级命令执行力大幅度提升，基本可以做到令行禁止，其他安管队员工作积极性也提高了。

三、合理利用技防与人防相结合的控制力

举例而言，宜春市袁州区政府行政大楼每天来办事的群众、开会的领导很多，而大楼光进出口就有十几个，光靠人防是非常难控制，只有依靠技防与人防相结合，通过与大楼警务室的协作，对大楼的边边角角实地勘察，在原有摄像头的基础上，又向区机管局申请在各个中控室的监控死角加装了35个摄像头，现已经基本安装完毕，加上24小时不间断的内部与外围同时进行的安管员巡逻，有效的杜绝了“眼睛”看不见的死角。也增加了对企图在大楼内滋事的极个别人的威慑力。

由于公务单位采取的是双休制度，周六周日无特殊情况楼内是处于“真空”状态，中控室与消防报警中心的安管员要特别提高警惕，严防火灾与各类事件的发生，门岗要严守大门，巡逻岗应该与班长、中控室保持随时互动，对大楼进行清楼，对可疑人员要进行询问，发现问题及时用对讲机呼叫，大楼值班干部应该经常到各处进行巡检。

四、微笑应对，化干戈为玉帛。

去年七月，我有幸在深圳总部参与了骨干培训，期间，我第一次意识到了微笑也具有很强的作用，品牌文化部的几位老师每次讲课时脸上真诚而又灿烂的笑容深深的感染着我。学习期间有个事例讲到零售业巨头沃尔玛的“三米微笑”原则。山姆鼓励职员们说：我希望你们保证，在离顾客三米之内时，用眼睛跟顾客取得交流，并微笑问：您需要什么帮忙吗？这就是著名的沃尔玛“三米微笑”原则。今天的沃尔玛拥有如此的成就和地位可以说和“三米微笑”原则是分不开的。作为提供物业安保服务的人员，在工作岗位上，我们应该经常保持微笑，这既可以创造种和谐融洽的气氛，也让我们的服务对象感到温暖和愉快。

无论哪个机关单位，或多或少必然有对应的群众来办事或诉求，对来政府大楼办事的群众，要做好登记，热情指引。而来诉求的群众都渴望被理解，心里都有些事觉得委屈，如果我们的安管队员低着头一味拦阻就会激发和转嫁矛盾。每个队员均应了解应对此类事件的程序，保持与大楼警务人员密切沟通，工作中把握好自身心态，注意多倾听诉求群众的心声，对情绪激动的诉求群众做好引导劝说工作，稳定群众情绪，控制住现场态势，公司提倡的微笑服务在这里发挥着大效用。

十一月中旬有一位大约六十岁的阿婆，带着一个小宝宝，到区政府来诉求有关房屋的事宜，由于所提条件不是很合理，没有得到满意的答复，于是她几乎天天来。有一天她在找完相关部门领导仍然没有得到满意答复后，也不理会安管员好心让她到旁边办证大厅休息的劝说，抱着宝宝一屁股就坐在了大门旁边的台阶上，嘴里不停的念叨着，我走上前去，她用一种近乎仇恨而又冷漠的眼光看着我，在她心里，一定觉得安管人员就是针对她，赶她走的。我微笑的看着她，问：“宝宝多大了？好可爱，和我的宝宝看起来差不多大”。她显然没有想到会出现这样的情况，她也看着我，过了几秒，眼光已经不那么冷了，又过了几秒，说了一句：“七个月了”。我当时心里特别特别高兴，然后我们开始了慢慢的沟通，当我对她的遭遇表示同情并向她解释了相关的诉求程序后，她抱怨了几句后对我们的物管工作表示了理解，从那以后，很少见到她再来区政府。

五、用细节掌握工作的主动

人说现代的竞争看什么，看工作的细节。细节决定成败，真的是这样。从早上早开五分钟的上班入口玻璃门，到周六周日为满足加班人员而打开的开水闸；从一天天协助车主停车的标准手势，到对开会忘记关办公室门的工作人员的温馨提醒；从雨水天气及时摆出的“雨天地滑小心跌到“的指示牌，到为提高空气流通质量打开的天台门。俗语说“水滴石穿”，这些看起来很平常的细节，都会化作涓涓暖流，温暖业主／客户的心房。也许在某一天，当我们的安管工作遇见困境时，业主／客户就会出来表示理解，每个人心里都有柔软的部分，当业主／客户在平时的工作中被我们的细节所打动，实际上我们在为未来的鲜花绽放次次施肥浇水。无形中就已经掌握了工作的主动。

六、路，在脚下

在平时多到一线各安管员执勤点巡查的基础上，多走访机关工作人员，了解业主对安管工作的需求情况。毕竟，业主想的就是我们应该努力前进的方向，做好普通大楼的安全工作不易，管好机关大楼的安全工作更不易，机关大楼由于其自身特点，安管工作要从实际出发，多考虑实际的问题而不能生搬硬套其他楼盘的管理方法，路，一步步走，再难走的路，也终在脚下。

合肥：物业服务企业将获财税奖励

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

根据《关于印发合肥市承接产业转移促进服务业发展若干政策（试行）的通知》和《关于印发合肥市财政支持经济发展政策兑现程序规定的通知》要求，合肥市将对符合条件的物业服务企业进行财政税费奖励。目前，房产部门正会同财政部门对符合条件的企业进行资格初审和认证审批。

　　根据规定，新设立注册资金在300万元以上、从业人数300人以上、当年物业服务面积累计达到40万平方米的物业服务企业，当年缴纳的营业税、企业所得税市级留成部分，按其等额标准的50%给予奖励。全年物业服务面积100万平方米或从业人数超过300人的物业服务企业，其所缴纳的营业税、企业所得税市级留成增量部分，当年内按其等额标准50%奖励。新获得国家级、省级优秀物业服务社区（企业）称号的，分别一次性给予5万元、2万元奖励。新晋升国家一级、二级资质的物业服务企业，一次性给予3万元、1万元奖励。

汕头市关于统计小区物业服务等级等情况的通知

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

各物业服务企业：

　　为贯彻落实《关于规范物业服务收费问题的通知》(汕价<2011>264号)和《印发<关于校核汕头市住宅小区物业服务等级工作方案>的通知》(汕房产<2011>215号)的精神，进一步加强小区物业服务等级管理，保障业主和物业服务企业的合法权益，现对各物业服务小区物业管理服务等级等情况进行一次统计(表格见附表)。有关事项通知如下：

　　一、统计表一式两份，加盖单位公章，于2012年2月29日前将统计表报送市房产管理局物业科，并附电子文档或发到电子邮箱：stfgjwyk@qq.com。空白表格可复印或在我局网站下载(网址：http://www.stfcj.gov.cn)。

　　二、上报的数据真实、准确、有效，凡本企业在汕头市管理服务的物业服务小区，均要列表填报，不得漏报、错报。

　　联系人：詹同志电话：88465106

　　附件：物业服务小区服务等级统计表


物业服务小区服务等级统计表
填报单位：（盖章）
物业服务企业名称		地址				法定代表人		手机
企业管理人员数量		企业其他人员数量		企业联系电话			QQ或电子邮箱
物业服务小区名称	小区地址	取得预售许可证日期	小区性质	总建筑面积	物业服务等级	户数	车位车库数量	小区负责人	负责人手机
物业服务小区名称	小区地址	取得预售许可证日期	小区性质	总建筑面积	物业服务等级	户数	车位车库数量	小区负责人	管理处电话
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备注：1.小区性质指：住宅或办公楼、商业营业用房、工业仓储用房等；2.统计数据截止时间为2011年12月31日。
填表人：填报日期：

　　汕头市房产管理局

　　二〇一二年二月九日

广州：规定建筑物表层要定期清洗费用出自物业费

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

《广州市人居环境整治管理规定》强调了私人业主对自身楼宇的日常维护责任，大楼外立面每3—5年要定期清洗。

　　如果你家的住宅楼外墙破损或者颜色脱落，该由谁来管？由广州市建委起草的《广州市人居环境整治管理规定》(征求意见稿)(下称《意见稿》)正在市建委官网上公开征求意见。

　　其中值得关注的是，《意见稿》强调了私人业主对自身楼宇的日常维护责任，要求建(构)筑物外立面及附属设施的维护管理由所有人或使用权人按照本市建(构)筑物外立面及附属设施维护管理办法进行维护管理。建(构)筑物外立面应当保持整洁，无明显污迹，无残损、脱落、严重变色等，每3—5年定期清洗。

　　建筑物外立面要定期清洗

　　迎亚运人居环境整治工作结束后，如何有效维护管理成为不可避免的议题。去年11月曾曝出市内多处建筑“穿衣戴帽”工程现手尾，部分外墙装饰材料脱落，这一现象引起广泛关注。

　　为加强对人居环境整治成果的管理，《意见稿》针对城市道路、排水设施等市政设施，建(构)筑物外立面及附属设施，特定的历史文化与城市特色风貌景观，社区及配套设施，城市光亮、照明设施，架空线缆、地下线缆，园林绿化，城市家具等人居环境整治项目提出了维护管理的基本要求。

　　其中值得关注的是，《意见稿》强调了私人业主对自身楼宇的日常维护责任，要求建(构)筑物外立面及附属设施的维护管理由所有人或使用权人按照本市建(构)筑物外立面及附属设施维护管理办法进行维护管理。建(构)筑物外立面应当保持整洁，无明显污迹，无残损、脱落、严重变色等，每3—5年定期清洗。出现残损、脱落、褪色等现象，应当及时修补或者重新装饰、装修。

　　《意见稿》还按照“人随事转、财随事转”的原则对人居环境整治项目的维护管理主体进行了规定：人居环境整治项目竣工后按照市区分工和部门职能分工，由相关单位纳入日常工作范围，进行维护管理。涉及私有物权的，由物权人进行维护管理。

　　人居环境整治前先听民意

　　《意见稿》明确规定了人居环境整治工程的管理体制。由市建设部门负责指导、组织、协调全市人居环境整治工作，具体负责编制全市人居环境整治工作规划、年度计划。区、县级市建设部门负责辖区范围内人居环境整治方案的编制和人居环境整治项目的组织实施。财政、规划、城管、林业园林、国土房管、环保、水务、交通、公安、文化、供电、通信等相关单位在各自职责范围内，负责人居环境整治项目的有关建设、管理和维护工作。

　　而且，今后开展整治工作前将由市建设部门组织编制相关工作规划。编制规划时，应当听取市发展改革、规划、城管、林业园林、水务、国土房管、环保、公安、交通、文化、民政、财政、“三旧”办、供电、通信等相关管理单位和各区、县级市人民政府的意见，并采取听证会、论证会、座谈会等形式听取专家、业主和社会公众的意见。

　　这意味着，今后公众意见将在整治工作实施前被听取，这不同于九运会和亚运会期间“边实施边征求意见”的做法。

【疑问】

　　何种程度才需粉刷和翻新？

　　据了解，通过立法强制要求对临街建筑物外立面定期进行清洗翻新，是欧美发达国家以及亚洲的日本、新加坡的通行做法，也是提升城市形象和综合竞争力的重要手段，《意见稿》的出台就是将其他先进城市的经验转变为广州市可操作的管理规则。然而，建筑立面究竟到什么程度才需要粉刷和翻新，这种评估机制该如何明确，由谁执行，由谁监督？在《意见稿》中都未有明确的界定，有市民表示：“这些应该让民众明晰并参与其中。”

　　清洗费由谁负担？

　　《意见稿》还指出，人居环境整治项目竣工后，应当按照市区分工和部门职能分工，由相关单位纳入日常工作范围，进行维护管理。涉及私有物权的，由物权人进行维护管理。

　　维护经费方面，则规定城市公共基础设施和公用事业的维护管理经费纳入城市维护资金计划，由财政统筹安排。区、县级市应根据市区分工安排相应比例经费。

　　有市民表示，对于私有物权的物业，是否意味着业主们要新增一笔保洁费用，对此，有专家指出：“住宅外立面清洗属于一项保洁工作，费用是从物业管理费当中支出的，物价部门在核定物业费时，已经包含了这个内容，所以这项费用不属于新增。”

　　征求公众意见

　　即日起至2月24日，各界人士可通过传真或网络邮件方式反馈意见。传真：83312487，电子邮箱：tianxuejuan@gzcc.gov.cn。

蚌埠：物业收费新规下月起实行

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

　
　　记者日前从市物价局获悉，为进一步促进物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，保障物业企业和业主的合法权益，市物价局联合住建委公布了《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法》(下称《办法》)，将于3月1日正式实施。

　　《办法》与原《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费实施细则》相比，该《办法》在物业服务审批方式、物业服务等级及收费标准等方面，均做出了相应调整。

　　《办法》规定，前期物业服务收费标准在基准收费标准范围内，由开发企业经招投标后，与中标的物业企业在前期物业服务合同中明确，并在商品住宅购销合同中约定。此举改变了原收费办法规定的建设单位与物业买受人在购房合同中，未约定前期物业服务相关事宜的，其物业服务收费标准由物业企业报市物价局审定的定价形式。

　　市物价局相关负责人表示，虽然审批方式简化了，但物价部门对物业企业收费行为和收费标准的监管不会放松。

　　为了弥补先期入住的业主在居住环境上的不足，《办法》要求开发建设单位因分期开发、分期交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未到位的，业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，减少部分由开发建设单位承担，而具体比例要在前期物业服务合同中进行约定。

　　《办法》还对物业服务要素成本上升后的收费标准做了特别说明：虽然物业服务人工费用、绿化保洁费用、秩序维护费用、物业共用部位、共有设施设备维修养护费用等成本不断上升，尤其是人工费用成本上升明显，但物业服务收费要充分考虑业主承受能力和蚌埠市实际。为此，《办法》对收费标准不做调整，只是将原物业服务等级由五级调整为四级。各等级的收费标准由高到低是：多层一级为每平方米0.6元/月、二级为每平方米0.4元/月、三级为每平方米0.3元/月、四级为每平方米0.2元/月，小高层一级为每平方米0.75元/月、二级为每平方米0.55元/月、三级为每平方米0.45元/月。

　　但鉴于装修垃圾的清运强度与日常保洁不同，《办法》将装修垃圾清运费标准由每平方米建筑面积1.00元提高到2.00元。

　　为推动业主大会成立，保护业主公共利益，促进物业管理区域内的业主自治性管理，《办法》规定，业主委员会成立后，物业服务具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业，根据服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定，各等级收费标准上下浮动幅度由原来的10%增加到20%。《办法》规定，除了明文规定的物业收费标准外，物业服务企业不得以任何名目向业主、物业使用人等收取管理费、保证金和各种形式的押金、工本费等(国家、省另有规定的除外)，坚决杜绝住宅小区不规范的收费行为。

2011物业管理行业十大事件

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

《现代物业》联合298位与物业管理行业紧密相关的人士，慎重推出2011物业管理行业十大事件，全面回顾2011年物业管理走过的历程。

NO.10 株洲市政府颁布行业“减税”意见

2011年2月25日，株洲市人民政府颁布了《关于促进物业管理健康发展的若干意见》，《意见》第五条中明确给予物业管理企业劳动用工支持和税收优惠政策，“参照公共服务行业税费优惠，将物业服务企业营业税计税税率由5.5%降为3%。合理调整物业服务企业营业税税基。根据行业特点，在扣除企业基层操作人员工资成本和扣减公共设施设备维护费、水电费、清洁费、绿化费、秩序维护费及其他代收代付款项后的金额作为营业额计征营业税。”

上榜理由：在以劳动密集为生产特征的物业管理企业普遍反映经营成本，尤其是人员成本不断上涨，企业难以为继的局面下，株洲政策经行业媒体报道后引起了业界极大的反响。调整服务业税收的呼声不断得到加强。

NO.9 首次“物业管理师”资格考试后颁证

2007年12月10日，原人事部与建设部联合通知全国共1,119人通过物业管理师资格认定并获得首批“物业管理师”资格。此后“物业管理师”资格考试一直都未进行，业界因而曾对此项制度的严肃性有所质疑。将近三年后，2010年10月22日-23日，由人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部联合举行了首次物业管理师资格考试。据中国物业管理协会数据，参加此次考试的总人数为55,000人。2011年上半年，考试合格的物业管理师相继拿到了资格认证书。

上榜理由：具有执业资格认定功能并对物业管理企业发展具有制约作用的“物业管理师”制度，其推行可谓一波三折、牵动人心。在我国物业管理产业当前“一证难求”的局面下，本次考试和颁证可谓一阵“及时雨”。

NO.8 人为或意外物业灾难频发造成巨大损失

2011年，因人为或意外因素而导致的物业灾难性事件频发：2月3日，沈阳万鑫酒店大火造成巨大财产损失；5月1日通化如家酒店一号店火灾导致10死35伤；7月5日北京地铁扶梯事故导致1死30伤；11月14日，西安一楼盘底商小吃店煤气爆炸事故导致10人死亡、36人受伤；12月1日武汉市建设银行网点爆炸案导致2人死亡、15人受伤。

上榜理由：尽管“警钟长鸣”，但因物业及其所容纳的设施设备、器材、原料，以及维护不当和防范疏忽而引发的各种事故，仍然造成了巨大的人身伤亡和财产损失，使包括业主和管理单位在内的各方不得不对危险物品或特种设备安全的重视提到一个新的高度。

NO.7 中国物业管理诞生三十周年

2011年是中国内地物业管理诞生三十周年，全国各地业界纷纷举办纪念庆祝活动。3月17日，深圳市物业管理三十周年纪念大会在深圳举行，拉开全国纪念活动序幕；8月30日，大连市举办纪念中国物业管理三十周年和大连物业管理二十周年颁奖庆典；10月22日，由中国物业管理协会、深圳市房屋和物业管理委员会共同主办的物业管理改革发展30年大会在深圳召开。全国各地的物业管理协会及会员单位也举办了各种类型的纪念活动。同时，《现代物业》杂志在2011年连续推出“中国物业管理三十年特别报道”纪念栏目。

上榜理由：一个时代结束和新时代开启的标志。

NO.6 上海物业管理企业大面积抛盘

2011年7月，上海市出现了一些一级资质物业管理企业集中“抛盘”的现象：对现有合同期满的物业小区不再续签，对合同期未满的小区正在清理准备撤退。对此，当地媒体进行了大规模跟踪报道，进而CCTV也进行了专题报道。据报道，上海陆家嘴物业管理有限公司已从40多个居住小区撤出，面积达600多万平方米；而上海科瑞物业发展有限公司在这一年内先后撤出近20个项目，共100多万平方米。

上海市于2011年初开始陆续推出的一系列惠民政策，同时具有“惠工”却“不惠公司”的生硬。如提高最低工资标准、修订高温津贴、改非沪籍职工“综合保险”为“城镇统一保险”等，进一步推高了物业管理企业的人力成本。

上榜理由：按已经“抛盘”的物业管理公司的说法，撤出小区是由于不断上涨的人工成本给物业管理企业带来了沉重的负担。而根据已公开的报道可以看出，撤出的小区多属于前期物业管理阶段结束，公司与业主组织协商上调价格无果的情况，无利可图导致物业管理公司选择退出。

NO.5 调控综合政策导致房地产市场转冷，商品房新增量和成交量持续下滑

来自2011年7月中国指数研究院的数据显示：2011年上半年，全国130个城市土地招拍挂市场明显降温，上半年完成率仅在25%左右。全国130个城市总出让金同比小幅增长2.5%，十大城市总出让金同比下降18%。上半年全国住宅市场的溢价率持续下行，由1月的37.4%降为6月的9.6%，上半年平均溢价率为18.5%，仅相当于去年同期的一半。2011年上半年，20个城市月平均成交54.0万平方米，同比小幅下降6.0%，但比去年下半年下降25.8%。

上榜理由：开发商拿地面积减少、新增商品房供应量减少，受产业链上游影响，物业管理企业可接管的新建楼盘数量和面积大幅缩减。

NO.4 多地调整物业管理收费办法

2011年多个城市发布了新的物业管理服务收费办法。如：福州市在3月1日颁布实施了最新的《福州市物业服务收费管理实施细则》；5月1日修订后的《海南省物业服务收费管理办法》、《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》、《海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊办法》开始实施；8月合肥市出台了《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，首次尝试取消公摊费，实施“一费制”，对地面、地下停车收费也有较大调整；9月《云南省物业服务收费管理实施办法》中也采用了物业管理收费“一费制”；11月佛山市发出《关于加强物业服务收费管理的通知》（征求意见稿）。

上榜理由：虽然2011年各地陆续修订《物业服务收费管理办法》和物业服务等级标准是此前各地陆续出台地方物业管理条例或办法的延续，但在当下来看，集中调整物业管理收费办法，显然是对近几年全国范围内不间断的物业服务收费争议所作出的直接反映。

NO.3 最低工资标准普调与通胀相互作用，物管企业“压力山大”

仅在2011年上半年，全国就有18省市上调了最低工资标准。上海、北京和广州的月最低工资标准分别提高到1,280元、1,160元和1,300元；深圳市最低工资标准为不低于1,320元，为全国最高。香港特别行政区首个最低工资法例《最低工资条例》也于2011年5月1日起生效。而2011年上半年CPI指数一路走高，7月时达到最高值6.5%。

上榜理由：现阶段物业管理行业依然处于劳动密集型状态，人工成本约占60%，普遍调整最低工资标准后，人工成本继续增加。甚至香港物业管理行业由于新条例的颁布也受到冲击。与以往调整最低工资标准不同的是，几乎持续一整年的通胀与最低工资标准调整相互作用，给物管企业带来前所未有的压力。

NO.2 北京市物业管理立法取得突破

2011年1月1日《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》开始实施；7月《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》（征求意见稿）中提出“业主共有资金”概念引发热议；9月《关于推进住宅区业主大会建设的意见》出台；11月，《北京市住宅区业主大会和业主委员会备案登记管理办法》（征求意见稿）公布。此外，在本年度北京市推动的“怀柔试点”中，业主大会获得民事主体资格，并实践了由业主大会收取物业服务费用后支付物业服务企业的新方式。2010年10月《北京市物业管理办法》正式实施后，北京市提出“1+36”（即一个《办法》，36个配套文件）的制度构想，在2011年间，新的制度细则频频亮相。

上榜理由：北京市的物业管理立法的全面展开，是北京市近十年中在住宅物业管理领域里各界人士的多元实践所带来的集中成果；先行先试的各项制度，更是中国物业管理在三十周年时，北京开始领先的一个信号。

NO.1 1,000万套保障性住房全部开工

2011年初，国家提出了当年开工1,000万套、五年3,600万套的保障性住房计划。2011年11月10日住房和城乡建设部公布消息称，截至2011年10月底，本年度1,000万套保障房已经全部开工。

上榜理由：随着保障性住房逐步建成并开始入住，新的物业管理需求已经产生，摆在全国物业管理公司面前的是一个规模庞大而概念全新的物业管理市场。物业管理也必将随着保障性住房投入使用而再次拓展自己的内涵和外延。

深圳：不准开发商“牵头”改造旧住宅区

Wed, 22 Feb 2012 02:49:13 +0800

　　昨日，深圳市政府召开新闻发布会向外界公布深圳市政府2012年1号文《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《实施细则》)。《实施细则》中作出明确规定，城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等，此外《实施细则》中对于旧住宅小区的改造规定“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”。“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”，深圳市规划国土委副主任薛峰表示。

　　《实施细则》中对于拆除重建类城市更新项目有以下四项重要政策：一、城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；二、城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；三、全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；四、原特区内的福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。

　　此次关于旧住宅区的改造模式，《实施细则》规定，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

　　深圳市城市更新办副主任谭权解释，这意味着“今后不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”。

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